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发表于: 2019-4-17 16:58:25 | 显示全部楼层

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  种种迹象显示,房地产市场的各项交易成本只会越来越高,而任何一个市场,其套利空间和交易成本都是成反比的,这是否意味着,中国人靠买房子改变命运的机会窗口会悄然关上?

这两天的大新闻是“2019年落实制定房地产税法”,有关房地产税的只言片语都能引发市场的震荡。
媒体报道称,3月8日,在十三届全国人大第二次会议上,全国人大常务委员会工作报告提到:“今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律,落实税收法定原则……”
“集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议民法典……制定房地产税法等立法调研、起草,都要加紧工作,确保如期完成。”
也就是说,开征房地产税可能会比想像中还快,但今年起草不等于今年就要出台,因为从起草、制定、审议到正式出台还需要相当长的一个过程。
01首要看力度
其实,征不征、什么时候征这两个问题已经不重要了,普通人更应该关心的问题是,房地产税会如何影响房价?以及如何应对?
我的理解是,首先要看力度。房地产税本质上是一种持有税,目前国内其实已有上海、重庆、香港对房产的持有环节征税,但三个城市目前的征收力度都很温和,上海只对新购买住房征收,重庆只对高端物业征收,香港的税基考虑是租金而非房屋市值,而且都有比较宽松的免征部分,所以持有税对这三个城市的房价走势,几乎没有影响。
正因为如此,很多人会以这三座城市的经验为例,对房地产税不屑一顾,严重低估了这项税收可能发挥的威力。在很多国家,房地产税一点都不温和,在美国一些州,不管房子多大、也不管你有几套、住多少人,只要有房子就必须缴纳房产税。
税率由各州政府自己决定,每年税额占房屋价值的1%到3%都有,纽约州和德州可以高达3%,加州大约1%。需要注意的是,政府会定期对房屋价值进行评估,再根据评估值来计税,而评估值和市场的变化基本同步,房价张,房产税就交得多,房价跌,就交得少。
另外,美国房子的持有成本除了房产税,还有价格不菲的物业管理费,部分州的持有成本甚至是高于3%的。
也就是说,在美国一些州,一套市价500万的房产,每年的持有成本最高可以高达15万,即便按照中位数1.5%的税率来征收,也高达7.5万元,如果在中国,有几个普通家庭可以承受?
另外, 对那种拥有几十套房子的人来说,会否给予累进制的惩罚性税率?有这个可能啊。

02房产税不会降房价,但会冲击其投资属性
房产税会大幅增加房屋的持有成本和交易成本,但这并不意味着政府想把房价打下来,因为从政策设计的初衷来看,征这个税主要是为了给地方政府培养一个“长期饭票”,而和降房价没有必然关系。
更何况,房价如果真降了,房产税也会减收,一个稳定的房地产市场才能培养一个可持续的“长期饭票”。所以,房产税的开征,一定会充分考虑市场的承受力,下药太猛的话,得不偿失。
放眼全球,世界上没有几个国家会使用房产税来降房价,因为房地产市场的外部性太强,特别是与金融市场的关联度极高,房价如果波动太大,往往会波及到整体经济运行的稳定。美国次贷危机就是一个教训,任何一个国家的政府都没有动力让房价大起大落。
当然,回顾历史,房价大幅下跌不是没有,但其发生的时机往往是在经济危机期间,而非人为的调控。
诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒曾编制了著名的Case-Shiller房价指数,该指数发现,从1890年到2013年长达123年的历史中,美国房价真正大跌的只有两次,一次是1929—1933年的大萧条时代,另一次是2007—2011年的全球金融风暴时代,其他大部分时间表现为上涨与平稳。
说了这么多,真正的结论是:面对板上钉钉的“房地产税”,既不能高估,也不能低估。不能高估的原因是,它一定不会让房价出现断崖式下跌,否则市场会不可控。
不能低估的原因是:它会与其他组合拳一起,无限拉高交易成本,逐渐剥离房子的投资属性,让不动产的投资收益回归社会无风险利率水平,这个可能性才是真正需要重视的。
还是前文说到的席勒指数,如果盘点1890年到2013年的美国房价走势可以发现,美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%,略高于美国2.8%的通胀率,这其实就是社会无风险利率水平,换句话说,和买余额宝差不多。
不过,请注意这个指数的时间跨度是100年,中国的房地产市场才刚刚20多年时间,不能用席勒指数来解释,对中国购房者来说,也根本不需要考虑100年这么长的投资周期,10年甚至5年就够了。

03三个应对建议
既然大环境与大趋势不可对抗,个人应该如何决策呢?我想给出三点建议:
一是分散配置:房地产税是一种地方税,不可能做到全国一盘旗,一定会因城施策。一线城市有条件开征,但其他城市未必,很多二三线城市目前正在搞人才争夺战,如果开征房产税,会加速人才与产业的流失。
相反,这些城市可能会以低税率甚至零税率为筹码,与一线城市争夺人才。所以,分散配置是有必要的,鸡蛋不要放在同一个篮子里。
二是购买有租赁价值的物业:从纽约、伦敦、香港的经验来看,租金是一个对冲物业持有成本的有利工具,例如纽约不少房子的租售比高达5%,扣除3个点的持有成本后,还能有两个点的收益,再加上每年两三个点的升值收益,跑赢通胀还是可以的。
所以,房地产税时代,一定要把租金价值重视起来,这可能会从根本上改变原来的资产配置逻辑:那些租金价值低的旅游地产、人口净流出城市的商铺、远郊超大户型等三类房子,可能会因为“租不抵税”而加速抛售,变得一文不值,而大城市中心那种租赁价值高的小户型甚至商住物业,反而可能会价值重估。
三是多生孩子:中国的房地产税应该有一定的免征面积,而且很有可能是按人均面积来计算,那么孩子多的家庭就能享受更多的免税额度,而未婚有房人士可能因为人均面积过大而要收一笔“单身税”。
种种迹象显示,房地产市场的各项交易成本只会越来越高,而任何一个市场,其套利空间和交易成本都是成反比的,这是否意味着,中国人靠买房子改变命运的机会窗口会否已经悄然关上?相信众说纷纭。

我对此仍然是持乐观态度的,毕竟房地产的本质功能还是抗通胀,而放眼全球大部分国家,实在找不到一个比房子更理想的工具,天量的货币总得有一个出口吧?
要让房价真正平稳,就得控制好货币发行,一些发达国家的房价之所以平稳,除了供求关系改善(城镇化已经完成),更重要的还是货币政策稳健。
如果说供求关系、交易成本对房价的影响是-50%,那通胀对房价的影响可能就是200%甚至更多,小风小浪改变不了大江大河的方向。
房地产向来是一个复杂度特别高的市场,正反两股力量的共存是很正常的,真正重要的是,我们得看清主力在哪里。
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